新购房屋遭索旧账 未作约定无须清偿

　　□ 本报记者 徐伟伦

　　□ 本报通讯员 王利侠

　　新买了一套房子，正沉浸于乔迁之喜时，物业公司上门索要原业主拖欠的物业费和滞纳金3万余元，购房人是否应该付款？近日，北京市顺义区人民法院依法审结一起物业费纠纷案，判决驳回了物业公司诉讼请求。

　　法院查明，凌先生的该套房屋是通过司法拍卖购得，物业公司诉称原业主一直未缴纳2016年7月9日至2021年11月2日期间的物业费1.8万余元，并产生滞纳金1.2万余元，应由该房产的现业主凌先生支付上述费用。

　　凌先生表示，涉诉房屋系其通过拍卖所得，物业公司主张的欠费期间其并非业主，也未享受物业服务，物业公司不应向其主张费用；其次，拍卖公告记载物业费、供暖费等由买受人自行与相关单位协商解决，并未规定物业费由买受人承担。此外，凌先生指出，物业公司提交的与原业主签订的物业服务协议中明确约定，转让房屋时，原业主应结清应缴纳的各项费用，物业公司应向前业主追缴所欠物业费。

　　法院认为，司法拍卖的实质，是将被执行人的财产予以变卖，拍卖后的价款依照法律规定对全部债权人予以平等清偿，原告物业公司对涉案房屋拖欠的物业管理费只享有普通债权，无优先受偿权。据此，法院对物业公司的诉求不予支持。

　　法官庭后表示，凌先生对涉案房屋确权之前的物业费是否有缴纳义务，还应根据司法拍卖文件予以确认。从法院拍卖公告分析，并没有将拖欠的物业费作为要承担的费用列明，而只是将其表述为买受人自行与相关单位协商，协商即意味着是否承担责任是不确定的，协商不成，拖欠的物业管理费并非必然由竞拍人负担。

　　具体到本案中，由于拍卖文件未对确权之前的物业费进行明确约定，根据合同相对性原则，物业公司可向原业主主张确权前欠缴的物业费，获得生效债权文书后可向法院申请执行或参与拍卖房款分配。